Бухгалтерский и налоговый учет амортизации зданий, помещений, квартир – проводки, расчет отчислений, примеры

Бухгалтерский и налоговый учет амортизации зданий, помещений, квартир – проводки, расчет отчислений, примеры

Здание – является недвижимым объектом, которое можно отнести к основным средствам. При этом устанавливается срок полезного использования для объекта недвижимости для проведения ежемесячных амортизационных отчислений.

В бухгалтерском и налоговом учете методика расчета амортизации помещений может отличаться.

Как рассчитать в бухгалтерском учете?

Амортизация здания – это перенос стоимости объекта недвижимости в расходы. Размер амортизационных отчислений зависит от срока полезного использования, который установлен для помещения.

Важно! В бухучете при определении СПИ нужно руководствоваться п.20 ПБУ 6/01.

Строгих требований и ограничений по продолжительности полезного срока нет, поэтому в каждом случае предприятие может самостоятельно провести анализ состояния сооружения или помещения, степень его износа, скорость устаревания, влияющие на это факторы, существующие ограничения.

Исходя из совокупности факторов, определяется период, на протяжении которого первоначальная стоимость помещения полностью перенесется в расходы, а недвижимость может быть списана как самортизированное основное средство.

При определении СПИ можно руководствоваться Классификацией ОС по амортизационным группам для целей налогового учета.

После того, как определен срок, на протяжении которого планируется использовать здание с необходимой отдачей, выбирается метод начисления амортизации, который будет использован на протяжении всего периода эксплуатации здания.

Амортизацию нужно рассчитывать по зданию обязательно, этого требует ПБУ 6/01. Поэтому даже в случае, когда СПИ у помещения свыше 30 лет, все равно нужно каждый месяц считать отчисления.

Методы расчета амортизационных отчислений:

  1. Линейный – стоимость списывается равномерными частями в течение всего СПИ.
  2. Способ уменьшаемого остатка – ускоренный нелинейный метод, при котором амортизация рассчитывается из остаточной стоимости и коэффициенту ускорения.
  3. По сумме чисел лет СПИ – расчет ведется по первоначальной стоимости при суммировании числа лет срока службы.
  4. Пропорционально производимой продукции.

В подавляющем большинстве случаев для зданий, нежилых и жилых помещений, сооружений выбирается линейный способ начисления амортизации.

Именно равномерное списание стоимости на протяжении всего длительность срока использования является целесообразным для объектов недвижимости.

Расчет амортизационных отчислений нужно начать с месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету.

Один раз в месяц выполняется проводка по амортизации на сумму ежемесячных отчислений.

  • Дт 20 Кт 02 – начислена амортизация по зданию, занятому в основном производстве;
  • Дт 23 Кт 02 – начислена сумма отчислений по объекту недвижимости, занятому во вспомогательном производстве;
  • Дт 25 Кт 02 – амортизационные отчисления по помещению общепроизводственного назначения;
  • Дт 26 Кт 02 – отчисления по объекту общехозяйственного назначения.
  • Дт 29 Кт 02 – амортизация по активу, используемому в обслуживающем производстве.

Линейный способ

Такой способ наиболее удобен и целесообразен для списания стоимости здания в расходы.

Определяющим фактором износа является время, а потому проще всего разбить всю стоимость на количество месяцев СПИ, относя ежемесячно полученную амортизацию в расходы.

Для помещения, здания, квартиры не актуален вопрос морального износа, а также производственные факторы, поэтому нелинейные методы на практике практически никогда не применяются.

Методика расчета линейным способом:

  • Рассчитывается норма амортизации – ежемесячный процент отчислений.

Годовая норма амортизации = 1/СПИ в месяцах * 100%.

  • Рассчитывается сумма годовой амортизации.

Годовая А. = Первоначальная стоимость здания * Норма.

  • Определяется размер ежемесячных отчислений.

Ежемесячная А. = Годовая А. / 12 мес.

Методика расчета в налоговом учете

В целях налогообложения методика определения срока полезного использования недвижимости другая.

Существуют строгие требования – необходимо выбрать для здания амортизационную группу в соответствии с Классификацией, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002.

В соответствии с установленной группой определяется полезный срок.

Для объектов недвижимости возможно отнесение к группе с 4-й по 10-ю в зависимости от типа здания, помещения, его назначения, особенностей конструкции, материала из которой сооружение изготовлено.

Наиболее длительный СПИ определяется для зданий, попадающих в 10 амортизационную группу.

Это капитальные строения, нежилые и жилые здания, многоквартирные дома.

Собственник объекта недвижимости вправе установить любой срок из предложенного диапазона лет для конкретной группы. Если это 10 группа, то полезный срок службы может составлять любую длительность свыше 30 лет.

В налоговом учете существует только 2 способа расчета амортизации:

Для зданий, сооружение можно выбрать только линейный метод расчета, при котором амортизационные отчисления рассчитываются равномерно.

Порядок расчета линейным способом описан выше, он аналогичен установленному для бухгалтерского учета.

Примеры амортизационных отчислений недвижимости

Ниже рассмотрены два примера, в первом начисляется амортизация по нежилому помещению, расположенному в кирпичном здании, во втором рассматривается квартира, которую предприятие сдает в аренду своему работнику.

Срок полезного использования в обоих случаях составляет более 30 лет.

Для нежилого помещения со сроком службы свыше 30 лет

Исходные данные:

Организация купила нежилое помещения, которое располагается в кирпичном капитальном здании.

Помещение отнесено к 10 амортизационной группе, для него установлен СПИ = 31 год (372 мес.).

Недвижимость поставлена на учет как основное средство по стоимости 5 млн.руб.

Принято решение амортизацию начислять линейным методом.

Норма А. = 1 / 372 * 100% = 2,67%

Годовая А. = 5 000 000 * 2,67% = 133 500.

Ежемесячная А. = 133 500 / 12 = 11125.

Каждый месяц на протяжении 31 года организация будет списывать стоимость нежилого помещения в размере 11125 руб. с помощью проводки Дт 20 Кт 02.

Для квартиры при сдаче в аренду

Имеющаяся на балансе предприятия жилая квартира может быть использована для сдачи в аренду работникам организации за плату. В этом случае учитываться такой объект основных средств будет на счете 03.

Несмотря на то, что фактически квартирой будет пользоваться работник, жилой объект будет по-прежнему числиться на балансе предприятия, организация обязана по нему начислять ежемесячно амортизацию.

Для начисления в целях бухгалтерского учета можно выбрать линейный или один из трех нелинейных методов списания стоимости. Для налогового учета – можно выбрать либо линейный, либо нелинейный.

Самый удобный способ – это начислять амортизацию линейным методом как в бухучете, так и в целях налогообложения. В этом случае расхождения будут минимальны либо будут отсутствовать.

При передаче в аренду квартиры делается внутренняя проводка Дт 03.Имущество переданное в аренду Кт 03.Имущество для сдачи в аренду.

На сумму начисленной амортизации на момент сдачи квартиры в аренду выполняется проводка Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02. Амортизация по ОС в аренде.

Начисляемые амортизационные отчисления списываются в качестве прочего расхода проводкой Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде.

Когда квартира будет возвращена предприятию выполняются обратные проводки.

Исходные данные:

Предприятие приобрело за плату квартиру и поставило ее на баланс по стоимости 3 млн.руб.

Квартира расположена в многоквартирном доме и определена к 10 амортизационной группе, для нее установлен срок использования 35 лет (420 мес.) как в налоговом, так и в бухгалтерском учете.

С апреля 2019 года квартира передается в аренду работнику организации, срок договора найма – 11 месяцев. Плата за проживание 10000 руб. Деньги работник оплачивается ежемесячно в кассу.

На апрель 2019 накопленная амортизация 150000.

Расчет и проводки:

Дт 03.Переданное имущество Кт 03.Имущество для сдачи в аренду на сумму 3 млн.руб.

Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 150 тыс.руб.

Норма А. = 1 / 420 * 100% = 2,38%.

Годовая А. = 3 000 000 * 2,38% = 71 400.

Ежемесячная А. = 71 400 / 12 = 5 950.

Ежемесячно выполняется проводка Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 5950.

Недвижимость, имеющаяся в собственности предприятия, является амортизируемым имуществом, поэтому ежемесячно компания должна вести расчет отчислений.

Для бухгалтерского и налогового учета удобно использовать линейный метод расчет, при котором стоимость помещения равномерно списывается в течение всего установленного для него срока.

Расхождения для налогообложения и в бухучете будут минимальны, если установить одинаковый СПИ, основанный на амортизационный группе из Классификации ОС, а также одинаковый способ амортизационных отчислений.

Статья описывает типовые ситуации. Чтобы решить Вашу проблему — напишите нашему консультанту или позвоните бесплатно:

Источник:
http://praktibuh.ru/buhuchet/vneoborotnye/os/amortizatsiya/raschet-dlya-zdanij-pomeshhenij.html

Об учете квартир для проживания сотрудников организации

Автор: Серова А. И., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Организация приобрела квартиру, в которой будет проживать молодая семья – работники организации (с ними планируется заключить долгосрочный договор аренды квартиры). На каком счете отразить стоимость квартиры? Нужно ли начислять амортизацию по квартире в бухгалтерском учете и в целях налогообложения прибыли? Можно ли учесть стоимость квартиры в расходах при применении организацией УСН? Облагается ли стоимость квартиры налогом на имущество организаций?

Если говорить кратко

В целях бухгалтерского учета и налогообложения прибыли квартира признается объектом основных средств.

Квартиру следует принять к учету по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Амортизация по квартире в бухгалтерском и налоговом учете начисляется в общеустановленном порядке.

При применении УСН расходы на приобретение квартиры учитываются в порядке, установленном для объектов основных средств.

Квартира, отражаемая организацией в составе основных средств, облагается налогом на имущество организаций исходя из среднегодовой стоимости. Данная квартира не признается объектом кадастрового налогообложения.

Бухгалтерский учет

Приобретенная организацией квартира соответствует условиям признания в качестве объектов основных средств (п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода, предназначен счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Предназначенное для предоставления в аренду имущество принимается к учету на счете 03 по первоначальной стоимости исходя из фактически произведенных затрат на его приобретение, включая расходы на доведение до состояния, в котором объект готов к использованию. В учете делается запись: Дебет 03 Кредит 08 «Вложения во внеоборотные активы».

По объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке (п. 17 ПБУ 6/01). Амортизация по квартире учитывается на счете 02 «Амортизация основных средств» обособленно (см. Инструкцию по применению Плана счетов бухгалтерского учета).

Налоговый учет

Предоставляемая организацией в аренду квартира соответствует определению амортизируемого имущества (п. 1 ст. 256 НК РФ). Согласно Классификации ОС квартиру в МКД следует отнести к 10-й амортизационной группе (имущество со сроком полезного использования свыше 30 лет).

Налогоплательщик вправе в общеустановленном порядке воспользоваться амортизационной премией в размере 10% первоначальной стоимости квартиры.

Читайте также  Патент без регистрации ИП в 2020 году

В отношении квартиры – объекта ОС, бывшего в употреблении, применимы положения п. 7 ст. 258 НК РФ: при применении линейного метода начисления амортизации по объектам, бывшим в употреблении, организация вправе рассчитать норму амортизации с учетом срока полезного использования (СПИ), уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. При этом СПИ может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.

Если срок фактического использования данного объекта у предыдущих собственников окажется равным СПИ, определяемому Классификацией ОС, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно устанавливать СПИ с учетом требований техники безопасности и других факторов.

Правда, по мнению Минфина, в случае приобретения объектов ОС, бывших в употреблении у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, организация не вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом п. 7 ст. 258 НК РФ, так как физическое лицо не устанавливает СПИ и не амортизирует объект для целей налогообложения (письма Минфина России от 29.03.2013 № 03-03-06/1/10056, от 20.03.2013 № 03-03-06/1/8587 и др.).

«Упрощенка»: доходы минус расходы

Приобретенная квартира для целей применения УСН признается объектом основных средств. Поэтому бухгалтер вправе руководствоваться общеустановленными правилами учета расходов на приобретение, сооружение (строительство) объектов ОС. Это означает, что расходы на приобретение (сооружение) ОС в период применения УСН:

признаются с момента ввода этих объектов в эксплуатацию равными долями в каждом отчетном периоде календарного года. Причем если права на объект подлежат государственной регистрации, то расходы учитываются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (п. 3 ст. 346.16 НК РФ);

отражаются последним числом отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Следовательно, для включения в расходы затрат на приобретение ОС необходимо ввести объект в эксплуатацию и использовать при осуществлении предпринимательской деятельности. До момента сдачи квартиры в аренду ее стоимость не может учитываться в расходах независимо от оформления права собственности на недвижимость (Определение ВС РФ от 03.03.2017 № 301-КГ17-29 по делу № А29-8142/2014).

Налог на имущество организаций

По общему правилу объектами налогообложения исходя из среднегодовой стоимости признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение), учитываемое на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ). При этом в соответствии со ст. 378.2 НК РФ объектом налогообложения исходя из кадастровой стоимости признаются жилые помещения (квартиры), не учитываемые на балансе в качестве объектов ОС. В рассматриваемом случае – квартира является объектом ОС – нет оснований для уплаты кадастрового налога на имущество организаций. Однако начислить налог на имущество исходя из среднегодовой стоимости придется (если организация находится на общей системе налогообложения, «упрощенцы» от уплаты этого налога освобождены – п. 1 ст. 346.11 НК РФ).

К сведению: при наличии энергетического паспорта многоквартирного дома в отношении квартиры может применяться льгота по налогу на имущество организаций, предусмотренная п. 21 ст. 381 НК РФ (Письмо Минфина России от 05.04.2017 № 03-05-04-01/19875, направленное Письмом ФНС России от 06.04.2017 № БС-4-21/6430 налоговым органам для использования в работе).

Источник:
http://www.audit-it.ru/articles/account/assets/a8/908460.html

Начисление амортизации на жилые квартиры на балансе

На балансе предприятия в качестве основных средств числятся жилые квартиры. Каков в этом случае порядок начисления амортизации?

На балансе предприятия в качестве основных средств числятся жилые квартиры. Каков в этом случае порядок начисления амортизации?

1. Бухгалтерский учет
Порядок начисления амортизации основных средств в бухгалтерском учете регулируется Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденным Приказом Минфина РФ от 30.03.01 №26н (далее — Положение по учету основных средств).
В соответствии с п. 17 Положения по учету основных средств стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации, если иное не установлено настоящим Положением.
По объектам жилищного фонда (жилые дома, общежития, квартиры и др.), объектам внешнего благоустройства и другим аналогичным объектам (лесного хозяйства, дорожного хозяйства, специализированным сооружениям судоходной обстановки и т.п.), а также продуктивному скоту, буйволам, волам и оленям, многолетним насаждениям, не достигшим эксплуатационного возраста, стоимость не погашается, т.е. амортизация не начисляется. По указанным объектам основных средств и объектам основных средств некоммерческих организаций производится начисление износа в конце отчетного года по установленным нормам амортизационных отчислений. Движение сумм износа по указанным объектам учитывается на отдельном забалансовом счете.

2. Налог на имущество
предприятий
Порядок исчисления и уплаты налога на имущество регулируется Законом РФ от 13.12.91 №2030-1 «О налоге на имущество предприятий» (с изменениям и дополнениями), а также Инструкцией ГНС РФ от 08.06.95 №33 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий» (далее — «Инструкция о налоге на имущество»). В соответствии с п. 4 «Инструкции о налоге на имущество» налоговая база по налогу на имущество предприятий определяется исходя из стоимости основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат, отражаемой в активе баланса по счетам бухгалтерского учета, в т.ч. по счетам 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (за вычетом суммы амортизации (износа)). В случае, если для отдельных объектов основных средств начисление амортизации не предусмотрено, то сумма износа определяется исходя из единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов, утвержденных в установленном порядке (Постановление Совета Министров СССР от 22.10.90 №1072).
Таким образом, в налогооблагаемую базу по налогу на имущество включается остаточная стоимость жилых квартир, рассчитываемая как разница между первоначальной (восстановительной) стоимостью и суммой износа по единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

3. Налог на прибыль
организаций
Порядок исчисления и уплаты налога на прибыль организаций регулируется главой 25 НК РФ.
В соответствии со ст. 252 НК РФ в целях налога на прибыль налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов в соответствии с положениями данной главы.
Расходы в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности организации подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы.
В соответствии с п. 2 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и (или) реализацией, подразделяются на:
— материальные расходы;
— расходы на оплату труда;
— суммы начисленной амортизации;
— прочие расходы.
Состав амортизируемого имущества и порядок определения его стоимости определены в ст. 256, 257 НК РФ.
В соответствии со ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях настоящей главы признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности и используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.
В соответствии со ст. 257 НК РФ под основными средствами в целях настоящей главы понимается часть имущества со сроком полезного использования, превышающим 12 месяцев, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией.
Таким образом, в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, не включаются суммы амортизационных отчислений по жилым квартирам, поскольку данные объекты основных средств не используются в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией.

Источник:
http://www.dp.ru/a/2002/12/25/Nachislenie_amortizacii_na

10 подводных камней в работе с основными средствами

Камень первый

Напомним, что в п. 2 ст. 256 НК РФ перечислено имущество, не подлежащее амортизации. И жилые помещения, принадлежащие коммерческой организации, там не указаны. С амортизацией квартир, переданных в аренду, особых проблем не будет. В письмах Минфина России от 07.12.09 № 03-03-06/2/231 и УФНС России по г. Москве от 12.03.12 № 16-15/020628@ было сказано, что если квартира соответствует критериям амортизируемого имущества, прописанным в ст. 256 НК РФ, и предоставляется для проживания граждан на платной основе, то по такому объекту начислять налоговую амортизацию можно.

Есть важная деталь. В письме Минфина России от 07.12.09 № 03-03-06/2/231 указано, что налогоплательщик имеет право начислять амортизацию по таким помещениям не ранее, чем станет использовать их для извлечения дохода (это нужно подтвердить правильно составленным договором аренды). И амортизация может начисляться только начиная с даты аренды исходя из первоначальной стоимости объекта без учёта срока нахождения данной квартиры у организации.

Камень второй

Чиновники в письме Минфина России от 24.11.14 № 03-03-06/2/59534 полагают, что служебная квартира не является основным средством, и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода. Следовательно, амортизационные отчисления по ней для целей налогообложения прибыли не учитываются.

Однако финансисты полагают, что служебная квартира, используемая для проживания работников, направленных в командировку, может быть отнесена к ОПХ. Поэтому расходы можно учесть исходя из положений ст. 275.1 НК РФ.

Во-первых, объекты жилищного фонда можно амортизировать исходя из Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.07.09 по делу № А33-14312/2006.

Во-вторых, для целей гл. 25 НК РФ к ОПХ относятся подсобное хозяйство, объекты жилищно-коммунального хозяйства, и иные аналогичные хозяйства, производства и службы, реализующие товары, работы, услуги как своим работникам, так и сторонним лицам. Если же фирма приобрела квартиру, чтобы в ней жили только её командированные работники, то сторонних лиц там явно не будет, и, значит, ст. 275.1 НК РФ применить нельзя.

Камень третий

При этом начислять амортизацию по такой квартире можно только после заключения договора аренды. Дело в том, что в п. 17 ПБУ 6/01 особо оговорено, что «по объектам жилищного фонда, которые учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности, амортизация начисляется в общеустановленном порядке». Из этого следует, что по всем остальным объектам жилищного фонда амортизация начисляться не должна, иначе данное требование просто не имеет смысла. Но это означает, что квартира превращается в основное средство только в тот момент, когда она начинает использоваться как объект для аренды или в качестве гостиницы. И ровно в этот момент по квартире определяются её первоначальная стоимость и срок службы как данные, необходимые для правильного исчисления амортизации.

Читайте также  Валюта баланса в бухгалтерском балансе

Камень четвертый

В письме Минфина России от 10.09.12 № 03-03-06/1/475 финансисты решили, что рассматриваемые затраты — и остаточная стоимость, и затраты на ликвидацию — в первоначальную стоимость нового объекта не включаются. В Постановлении АС Поволжского округа от 29.06.15 № Ф06-24788/2015 судьи тоже не увидели причин для увеличения первоначальной стоимости новых объектов на сумму затрат по демонтажу старых основных средств.

Но в письме Минфина России от 15.12.16 № 03-03-06/1/75343 чиновники изменили свою точку зрения. С одной стороны, на основании пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ остаточная стоимость ликвидированного основного средства единовременно учитывается в составе внереализационных расходов, и затраты на его ликвидацию можно учесть там же. С другой стороны, согласно п. 4.73 Методики определения стоимости строительной продукции в РФ, утв. Постановлением Госстроя России от 05.03.04 № 15/1, стоимость сносимых строений и затраты на их снос нормами строительного законодательства включаются в стоимость объекта недвижимости, строящегося на высвобождающейся территории.

Таким образом, если ликвидация объектов не связана с новым строительством, то их остаточная стоимость включается в состав внереализационных расходов. А если такая ликвидация связана с новым строительством, то их остаточная стоимость включается в состав строящегося объекта.

Камень пятый

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, учитываются, в частности, арендные платежи за арендуемое имущество, в том числе земельные участки.

Однако в письме Минфина России от 04.08.16 № 03-03-06/1/45885 финансисты указали, что эту сумму нужно включить в первоначальную стоимость построенного объекта. Они решили, что расходы в виде указанной арендной платы, производимые до начала строительства, а также во время строительства, подлежат включению в первоначальную стоимость основного средства. При этом для целей налогового учёта расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость основного средства до момента его ввода в эксплуатацию пропорционально доле занимаемой площади участка.

В поддержку точки зрения Минфина России есть Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.13 по делу № А27-21660/2012. Однако в Постановлении АС Северо-Западного округа от 07.04.15 по делу № А26-2091/2014 судьи решили, что в рассматриваемой ситуации арендную плату за землю можно списывать единовременно.

В Постановлениях ФАС Поволжского округа от 13.02.12 по делу № А65-6367/2011 и ФАС Северо-Кавказского округа от 13.08.09 по делу № А32-14580/2008-3/208 судьи прямо заявили, что арендные платежи за земельный участок не должны участвовать в первоначальной стоимости построенного на нём объекта.

Так что налогоплательщику придётся самому выбирать, на какую сторону становиться.

Камень шестой

Чиновники ссылаются на п. 7 и п. 8 ПБУ 6/01, по которым основные средства принимаются к бухгалтерскому учёту по первоначальной стоимости, которой признаётся сумма фактических затрат на приобретение, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов, (кроме случаев, предусмотренных законодательством РФ). При этом фактическими затратами на приобретение, сооружение и изготовление основных средств являются, в частности, таможенные пошлины и таможенные сборы. При этом наличие пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ, где сказано, что таможенные пошлины и сборы могут быть учтены единовременно в составе прочих расходов, предусмотрено для иных случаев.

Судьи не имеют единой позиции: есть две точки зрения. Первая состоит в том, что налогоплательщики имеют право выбора — или включить таможенные пошлины в первоначальную стоимость объекта, или сразу учесть их в составе налоговых расходов — см., например, Постановление ФАС Московского округа от 09.08.11 № КА-А40/8328-11 по делу № А40-61747/10-76-239.

Вторая — в том, что включать таможенные пошлины в первоначальную стоимость в такой ситуации в принципе нельзя.

В ст. 257 НК РФ нет прямого требования, чтобы таможенная пошлина учитывалась в составе первоначальной стоимости приобретённого имущества. При этом в ст.264 НК РФ прямо сказано, что к прочим расходам относятся уплаченные таможенные пошлины. Об этом было сказано в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 26.12.13 № Ф03-6587/2013 по делу № А51-27345/2012.

Камень седьмой

Об этом было рассказано в письме Минфина России от 18.02.16 № 03-03-06/2/8975. При реализации имущества, указанного в ст. 268 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций, в том числе на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности, на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества. Таким образом, сумма расходов по содержанию полученного в качестве отступного имущества может быть учтена в момент его реализации.

Если имущество, полученное в качестве отступного, будет включено в состав собственных основных средств, то затраты на хранение учитываются в составе материальных расходов. Об этом сказано в письме ФНС России от 19.01.15 № ГД-4-3/451@. Там же говорится, что расходы, связанные с содержанием имущества, полученного по договору отступного, не учитываются до принятия решения о реализации этого имущества или о его переводе в состав основных средств.

Камень восьмой

Согласно п. 9 ст. 258 НК РФ налогоплательщик имеет право включать в состав расходов отчётного или налогового периода расходы на капитальные вложения в размере не более 10 процентов, (не более 30 процентов — в отношении основных средств, относящихся к 3 — 7 амортизационным группам), первоначальной стоимости основных средств, (за исключением основных средств, полученных безвозмездно).

При этом в гл. 25 НК РФ нет положений, устанавливающих запрет на применение амортизационной премии в отношении приобретённых основных средств, применительно к которым предыдущий собственник уже воспользовался правом на амортизационную премию. Согласно п. 3 ст. 272 НК РФ, при применении метода начисления амортизационная премия учитывается в составе косвенных расходов в месяце, в котором налогоплательщик начал амортизировать основное средство. В п. 9 ст. 258 НК РФ указано, что если основное средство, в отношении которого была применена амортизационная премия, реализуется в течение пяти лет с момента введения его в эксплуатацию лицу, являющемуся взаимозависимым с продавцом, то сумму единовременно признанного расхода нужно включить в состав внереализационных доходов.

Варианты взаимозависимости перечислены в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Список ограничен, и расширить его в конкретной ситуации может только решение суда.

Камень девятый

Норма амортизации для каждого объекта амортизируемого имущества определяется в соответствии с п. 2 ст. 259 НК РФ.

Там приведена формула нормы амортизации: К = 1/n х 100%, где

K — норма амортизации в процентах к первоначальной стоимости объекта амортизируемого имущества,

n — срок полезного использования данного объекта, выраженный в месяцах.

Как считать показатель n при указанном переходе? В письме Минфина России от 21.07.14 № 03-03-РЗ/35549 финансисты решили, что показатель n нужно определять исходя из оставшегося срока полезного использования объекта, определённого на 1-е число налогового периода, с начала которого начнётся применение линейного метода начисления амортизации.

Это мнение позволяет рассчитать норму амортизации исходя из фактически оставшегося срока эксплуатации объекта. Напомним, что в случае проведения модернизации или реконструкции основного средства финансисты запрещают менять норму амортизации или разрешают её пересчитать только исходя из максимально возможного срока эксплуатации объекта в рамках амортизационной группы, установленной в Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.01.02 № 1. (См., например, письма Минфина России от 11.02.14 № 03-03-06/1/5446, от 03.10.13 № 03-03-06/1/40974).

Камень десятый

Да, наплавной мост сам по себе не относится к водным транспортным средствам и не является объектом, подлежащим регистрации в порядке, предусмотренном в ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта. Тем не менее, каждый из плавучих модулей наплавного моста является несамоходным судном и при использовании в целях судоходства подлежит отдельной регистрации. В этом случае право собственности регистрируется на каждый плавучий модуль в одном из реестров, предусмотренных в указанном выше Кодексе.

Источник:
http://www.klerk.ru/buh/articles/461043/

Бухгалтерский и налоговый учет амортизации зданий, помещений, квартир – проводки, расчет отчислений, примеры

Здание – является недвижимым объектом, которое можно отнести к основным средствам. При этом устанавливается срок полезного использования для объекта недвижимости для проведения ежемесячных амортизационных отчислений.

В бухгалтерском и налоговом учете методика расчета амортизации помещений может отличаться.

Как рассчитать в бухгалтерском учете?

Амортизация здания – это перенос стоимости объекта недвижимости в расходы. Размер амортизационных отчислений зависит от срока полезного использования, который установлен для помещения.

Важно! В бухучете при определении СПИ нужно руководствоваться п.20 ПБУ 6/01.

Строгих требований и ограничений по продолжительности полезного срока нет, поэтому в каждом случае предприятие может самостоятельно провести анализ состояния сооружения или помещения, степень его износа, скорость устаревания, влияющие на это факторы, существующие ограничения.

Исходя из совокупности факторов, определяется период, на протяжении которого первоначальная стоимость помещения полностью перенесется в расходы, а недвижимость может быть списана как самортизированное основное средство.

При определении СПИ можно руководствоваться Классификацией ОС по амортизационным группам для целей налогового учета.

После того, как определен срок, на протяжении которого планируется использовать здание с необходимой отдачей, выбирается метод начисления амортизации, который будет использован на протяжении всего периода эксплуатации здания.

Амортизацию нужно рассчитывать по зданию обязательно, этого требует ПБУ 6/01. Поэтому даже в случае, когда СПИ у помещения свыше 30 лет, все равно нужно каждый месяц считать отчисления.

Методы расчета амортизационных отчислений:

  1. Линейный – стоимость списывается равномерными частями в течение всего СПИ.
  2. Способ уменьшаемого остатка – ускоренный нелинейный метод, при котором амортизация рассчитывается из остаточной стоимости и коэффициенту ускорения.
  3. По сумме чисел лет СПИ – расчет ведется по первоначальной стоимости при суммировании числа лет срока службы.
  4. Пропорционально производимой продукции.

В подавляющем большинстве случаев для зданий, нежилых и жилых помещений, сооружений выбирается линейный способ начисления амортизации.

Именно равномерное списание стоимости на протяжении всего длительность срока использования является целесообразным для объектов недвижимости.

Расчет амортизационных отчислений нужно начать с месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету.

Один раз в месяц выполняется проводка по амортизации на сумму ежемесячных отчислений.

  • Дт 20 Кт 02 – начислена амортизация по зданию, занятому в основном производстве;
  • Дт 23 Кт 02 – начислена сумма отчислений по объекту недвижимости, занятому во вспомогательном производстве;
  • Дт 25 Кт 02 – амортизационные отчисления по помещению общепроизводственного назначения;
  • Дт 26 Кт 02 – отчисления по объекту общехозяйственного назначения.
  • Дт 29 Кт 02 – амортизация по активу, используемому в обслуживающем производстве.

Линейный способ

Такой способ наиболее удобен и целесообразен для списания стоимости здания в расходы.

Читайте также  С чего начать бухгалтерский учёт новому ИП

Определяющим фактором износа является время, а потому проще всего разбить всю стоимость на количество месяцев СПИ, относя ежемесячно полученную амортизацию в расходы.

Для помещения, здания, квартиры не актуален вопрос морального износа, а также производственные факторы, поэтому нелинейные методы на практике практически никогда не применяются.

Методика расчета линейным способом:

  • Рассчитывается норма амортизации – ежемесячный процент отчислений.

Годовая норма амортизации = 1/СПИ в месяцах * 100%.

  • Рассчитывается сумма годовой амортизации.

Годовая А. = Первоначальная стоимость здания * Норма.

  • Определяется размер ежемесячных отчислений.

Ежемесячная А. = Годовая А. / 12 мес.

Методика расчета в налоговом учете

В целях налогообложения методика определения срока полезного использования недвижимости другая.

Существуют строгие требования – необходимо выбрать для здания амортизационную группу в соответствии с Классификацией, утвержденной Постановлением Правительства РФ №1 от 01.01.2002.

В соответствии с установленной группой определяется полезный срок.

Для объектов недвижимости возможно отнесение к группе с 4-й по 10-ю в зависимости от типа здания, помещения, его назначения, особенностей конструкции, материала из которой сооружение изготовлено.

Наиболее длительный СПИ определяется для зданий, попадающих в 10 амортизационную группу.

Это капитальные строения, нежилые и жилые здания, многоквартирные дома.

Собственник объекта недвижимости вправе установить любой срок из предложенного диапазона лет для конкретной группы. Если это 10 группа, то полезный срок службы может составлять любую длительность свыше 30 лет.

В налоговом учете существует только 2 способа расчета амортизации:

Для зданий, сооружение можно выбрать только линейный метод расчета, при котором амортизационные отчисления рассчитываются равномерно.

Порядок расчета линейным способом описан выше, он аналогичен установленному для бухгалтерского учета.

Примеры амортизационных отчислений недвижимости

Ниже рассмотрены два примера, в первом начисляется амортизация по нежилому помещению, расположенному в кирпичном здании, во втором рассматривается квартира, которую предприятие сдает в аренду своему работнику.

Срок полезного использования в обоих случаях составляет более 30 лет.

Для нежилого помещения со сроком службы свыше 30 лет

Исходные данные:

Организация купила нежилое помещения, которое располагается в кирпичном капитальном здании.

Помещение отнесено к 10 амортизационной группе, для него установлен СПИ = 31 год (372 мес.).

Недвижимость поставлена на учет как основное средство по стоимости 5 млн.руб.

Принято решение амортизацию начислять линейным методом.

Норма А. = 1 / 372 * 100% = 2,67%

Годовая А. = 5 000 000 * 2,67% = 133 500.

Ежемесячная А. = 133 500 / 12 = 11125.

Каждый месяц на протяжении 31 года организация будет списывать стоимость нежилого помещения в размере 11125 руб. с помощью проводки Дт 20 Кт 02.

Для квартиры при сдаче в аренду

Имеющаяся на балансе предприятия жилая квартира может быть использована для сдачи в аренду работникам организации за плату. В этом случае учитываться такой объект основных средств будет на счете 03.

Несмотря на то, что фактически квартирой будет пользоваться работник, жилой объект будет по-прежнему числиться на балансе предприятия, организация обязана по нему начислять ежемесячно амортизацию.

Для начисления в целях бухгалтерского учета можно выбрать линейный или один из трех нелинейных методов списания стоимости. Для налогового учета – можно выбрать либо линейный, либо нелинейный.

Самый удобный способ – это начислять амортизацию линейным методом как в бухучете, так и в целях налогообложения. В этом случае расхождения будут минимальны либо будут отсутствовать.

При передаче в аренду квартиры делается внутренняя проводка Дт 03.Имущество переданное в аренду Кт 03.Имущество для сдачи в аренду.

На сумму начисленной амортизации на момент сдачи квартиры в аренду выполняется проводка Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02. Амортизация по ОС в аренде.

Начисляемые амортизационные отчисления списываются в качестве прочего расхода проводкой Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде.

Когда квартира будет возвращена предприятию выполняются обратные проводки.

Исходные данные:

Предприятие приобрело за плату квартиру и поставило ее на баланс по стоимости 3 млн.руб.

Квартира расположена в многоквартирном доме и определена к 10 амортизационной группе, для нее установлен срок использования 35 лет (420 мес.) как в налоговом, так и в бухгалтерском учете.

С апреля 2019 года квартира передается в аренду работнику организации, срок договора найма – 11 месяцев. Плата за проживание 10000 руб. Деньги работник оплачивается ежемесячно в кассу.

На апрель 2019 накопленная амортизация 150000.

Расчет и проводки:

Дт 03.Переданное имущество Кт 03.Имущество для сдачи в аренду на сумму 3 млн.руб.

Дт 02.Амортизация по ОС Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 150 тыс.руб.

Норма А. = 1 / 420 * 100% = 2,38%.

Годовая А. = 3 000 000 * 2,38% = 71 400.

Ежемесячная А. = 71 400 / 12 = 5 950.

Ежемесячно выполняется проводка Дт 91.2 Кт 02.Амортизация по ОС в аренде на сумму 5950.

Недвижимость, имеющаяся в собственности предприятия, является амортизируемым имуществом, поэтому ежемесячно компания должна вести расчет отчислений.

Для бухгалтерского и налогового учета удобно использовать линейный метод расчет, при котором стоимость помещения равномерно списывается в течение всего установленного для него срока.

Расхождения для налогообложения и в бухучете будут минимальны, если установить одинаковый СПИ, основанный на амортизационный группе из Классификации ОС, а также одинаковый способ амортизационных отчислений.

Статья описывает типовые ситуации. Чтобы решить Вашу проблему — напишите нашему консультанту или позвоните бесплатно:

Источник:
http://praktibuh.ru/buhuchet/vneoborotnye/os/amortizatsiya/raschet-dlya-zdanij-pomeshhenij.html

Амортизация недвижимости

Похожие публикации

К недвижимости относится имущество, которое нельзя переместить без потери его изначальных качеств. Это земля, различные сооружения, в том числе и недостроенные, здания жилого и производственного фонда. Кроме того, к объектам недвижимости относятся, согласно нормам законодательства, и воздушные, морские суда, космические объекты.

В процессе эксплуатации любая недвижимость подвергается износу, за исключением земли, которая не теряет своих полезных свойств при правильном использовании. У остальных объектов технические и экономические параметры существенно ухудшаются. Стоимость объектов переносится отдельными частями на общий объем выпускаемой продукции, продаваемых товаров или выполненных услуг и уходит из сферы недвижимости, накапливаясь в виде амортизационных сумм.

Амортизация недвижимости в бухгалтерском и налоговом учете

С понятием износа напрямую связана амортизация недвижимости — постепенный перенос денежной стоимости недвижимых объектов на конечный производимый продукт в течение определенного срока службы. Современная российская экономика понимает под амортизацией не источник финансирования для последующего восстановления изношенных хозяйственных объектов, а всего лишь метод переноса сформированной общей стоимости приобретенного имущества на расходы. То есть произведенные амортизационные отчисления не предполагают обязательного использования их для дальнейшей закупки основных фондов или капитального ремонта.

С точки зрения налогообложения и бухгалтерского учета амортизация недвижимости — всего лишь способ списания расходов для определения конечного финансового результата. Амортизируемым имуществом признаются основные фонды и нематериальные активы, используемые более одного года в компании для осуществления ее основной деятельности.

Порядок начисления амортизации недвижимости не зависит от способа его поступления в компанию: приобретено ли путем оплаты, подарено или же внесено в качестве вклада в уставный капитал (ПБУ 6/01). Начислять амортизацию по объекту поступившей недвижимости, следует сразу после окончания всех капитальных вложений, произведенных на ее покупку или строительство, то есть когда он полностью готов к использованию: с 1-го числа месяца, следующего за принятием такого объекта в число активов компании, При этом, объект недвижимости принимается к учету независимо от того, зарегистрирован ли он в государственных органах, производящих госрегистрацию сделок с недвижимостью (п.9 статья 259 НК РФ). Определяющим фактором является его фактическое использование в коммерческой деятельности организации.

Срок, в течение которого будет амортизироваться имущество, определяется по-разному: в зависимости от системы налогообложения.

При таком режиме налогообложения как УСН, основанном на кассовом методе, в налоговом учете амортизация объекта происходит до конца года, в котором объект был оприходован и только на сумму фактической оплаты за него.

При других режимах налогообложения в налоговом учете признаются только два метода амортизации: линейный и нелинейный. Изменить применяемый метод можно в любой момент с начала следующего года. При этом существует ограничение для недвижимых объектов, входящих в 8-10 группу амортизации согласно ОКОФ (п.3 ст.259 НК РФ): по ним амортизация начисляется только линейным способом. И еще есть один важный момент: уйти с нелинейного метода можно только после 5 лет его применения, и никак не раньше.

В бухгалтерском учете выделяют линейный способ и три других, нелинейных метода для всех объектов недвижимости:

  • способ уменьшаемого остатка;
  • метод списания стоимости по общей сумме количества лет полезного использования;
  • списание пропорционально выполненного объема работ или произведенной готовой продукции.

Износ и амортизация недвижимости

Износ и амортизация не являются равнозначными понятиями. Например, здание разрушилось после постройки в результате стихийных бедствий, подвергнувшись полному физическому износу, а амортизация только начала начисляться. И наоборот, сооружение полностью амортизировано, но износ составил только 40%, и конструкция может еще долгое время эксплуатироваться.

Износ – это утрата полезных качеств и характеристик недвижимости по разнообразным причинам. Он бывает физическим или моральным.

1. Физический износ связан с ухудшением эксплуатационных характеристик зданий и прочих объектов. Он происходит под влиянием природных и технических факторов с течением времени, а также под воздействием жизнедеятельности людей. Такой вид износа называют материальным или техническим. Он напрямую зависит от качественных характеристик используемого при постройке сырья, комплектующих и строительных материалов, своевременного осмотра и регулярного проведения профилактического ремонта. Скорость изнашиваемости конструкций также связана с видом осуществляемого внутри зданий и конструкций производства, интенсивности нагрузок и природно-климатических факторов: уровня влажности, температуры.

2. Моральный износ напрямую зависит от научно-технического прогресса. При этом восстановительная стоимость недвижимости уменьшается по причине возникающей разницы между стоимостью объекта при первоначальном возведении и в текущий момент времени. Появляются более технологичные и дешевые строительные материалы, разрабатываются новые инженерные решения при архитектурной застройке, которые снижают затраты на техническую эксплуатацию конструкций. Достаточно часто отдельные элементы строений требуют замены не по причине их физической изношенности, а из-за их морального устаревания.

Моральный и физический износ полностью устраняется при проведении капитального ремонта.

Источник:
http://spmag.ru/articles/amortizaciya-nedvizhimosti